I mutui rappresentano dei finanziamenti concessi da banche, oppure società finanziarie, per l’acquisto, ma anche per la costruzione e la ristrutturazione di beni immobiliari, tipicamente una casa. Il prestito concesso viene poi restituito, insieme ai relativi interessi, attraverso una quota capitale e una quota costituita da rate periodiche, tipicamente mensili, ma anche trimestrali e semestrali.
La concessione del mutuo è naturalmente subordinata alla raccolta di valide garanzie da parte dell’emittente sulla capacità del richiedente a onorare il prestito ottenuto. 
La prima garanzia da ottenere è l’iscrizione di una ipoteca sul bene per cui si richiede il mutuo, il finanziamento ottenuto risulta al massimo pari all' 80 % del valore del bene ipotecato. E' possibile arrivare anche a coprire l'intero valore, in tal caso l'emittente richiede garanzie ulteriori, come una fideiussione di una persona terza.
L'ipoteca consente all'emittente in caso di insolvenza di entrare in possesso del bene, la fideiussione costituisce invece una garanzia personale offerta da una terza persona, in caso di insolvenza del richiedente questa è chiamata direttamente a pagare quanto dovuto.
Ulteriore garanzia richiesta è la disponibilità del richiedente di un reddito attendibile e stabile, quale ad esempio quello conseguente da un contratto di lavoro a tempo indeterminato, oppure per gli autonomi dietro analisi oculata degli ultimi fatturati prodotti. Nello specifico il mutuo deve essere tale da produrre annualmente un rimborso all'emittente non superiore al 30% del reddito del richiedente.

In ogni caso, qualora il richiedente risulti inadempiente al rimborso, cioè per mancato o ritardato pagamento di un certo numero di rate, l’emittente secondo le condizioni contrattuali del mutuo, ha il diritto di richiedere la restituzione dell’intero debito residuo, più interessi, entro una certa data, e in caso di mancato riscontro, avvalersi delle eventuali garanzie ipotecarie, estinguendo il debito attraverso pignoramento del bene ipotecato, e fideiussorie.

Le spese da sostenere per un mutuo riguardano l'istruttoria, la perizia, le spese assicurative per la polizza incendio e scoppio sulla casa, i costi notarili dell'atto del mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca.
L'istruttoria è l'insieme delle analisi fatte dalla banca, oltre che sulla documentazione fornita da chi chiede il mutuo, anche sulla sua affidabilità creditizia e i cui risultati sono fondamentali per la concessione del mutuo.  
La perizia costituisce la valutazione dell'immobile fatta da un tecnico di fiducia dell'emittente, qualora l'importo finanziato è contenuto è possibile che sia sostituita da una autocertificazione del richiedente.
L'istruttoria e la perizia sono pratiche antecedenti la concessione del mutuo, e richiedono un tempo medio di 3 settimane, le altre pratiche sono successive e il costo delle stesse si somma al costo del finanziamento concesso.

I mutui possono essere a tasso fisso, qualora il tasso di interesse rimanga rigidamente costante e pari a quello stipulato inizialmente, a tasso variabile qualora il tasso di interesse subisca variazioni legate a un indice di riferimento, l'Euribor. I mutui a tasso misto invece prevedono la possibilità di passare da un tasso fisso a un tasso variabile e viceversa, a scadenze prestabilite.

La scelta di un mutuo è subordinata alla valutazione di più offerte, nello specifico un congruo confronto è possibile attraverso il modulo ESIS. Trattasi di un modulo standardizzato per tutte le emittenti riportante tutte le informazioni fondamentali, giuridiche ed economiche, del mutuo richiesto. E' fatto obbligo dell'emittente la consegna dell'ESIS al richiedente. I fattori su cui prestate attenzione oltre al tipo di tasso di interesse, al suo valore, alla durata del mutuo, all'importo delle rate, è l'indicatore sintetico di costo ISC, esso ingloba percentualmente tutto quanto oltre il puro valore del prestito concesso, cioè l'interesse e tutte le varie spese gravanti.

Concesso il mutuo può capitare che il richiedente voglia estinguerlo anticipatamente rispetto alla naturale scadenza contrattuale. L'estinzione anticipata per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 (legge 40/2007) non comporta più penali, per quelli stipulati prima, sono state fissate penali massime applicabili attraverso accordi tra l'Abi e l'associazione dei consumatori.

Qualora si decida di modificare il mutuo perché ad esempio è divenuto troppo oneroso è possibile seguire tre strade; provare a rinegoziare il mutuo direttamente con la propria banca, estinguere il mutuo con la banca corrente, spostare il mutuo dalla banca corrente a una nuova.
In effetti la sostituzione consiste nell'estinguere il mutuo corrente con la banca e attivarne un altro con una nuova banca. L'operazione comporta oltre ai costi tipici di un nuovo mutuo, discussi precedentemente, anche il pagamento di una imposta sostitutiva pari al 2%, ridotta allo 0,25 % se trattasi della prima casa.
La surrogazione, nota anche come portabilità, rappresenta la sostituzione della sola banca, il mutuo contratto tranne chiaramente le condizioni oggetti del cambio, viene spostato dalla banca corrente a quella nuova, questa eventualità comporta un costo ridotto di circa 35 euro a titolo di erogazione del documento di surroga.

Un vantaggio considerevole potenzialmente da sfruttare è la detrazione fiscale per i mutui. La detrazione in sede Irpef riguarda gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati per nell'anno precedente alla richiesta, assume valore del 19% fino a un massimo di circa 680 euro. Possono beneficiarne i soggetti che hanno sottoscritto un mutuo ipotecario, dal 1993, per l'acquisto dell'abitazione principale con la condizione che l'acquisto avvenga entro un anno, prima o dopo, dalla stipula del mutuo.