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I
mutui rappresentano dei finanziamenti concessi da banche, oppure
società finanziarie, per l’acquisto, ma anche per la costruzione
e la ristrutturazione di beni immobiliari, tipicamente una casa. Il
prestito concesso viene poi restituito, insieme ai relativi
interessi, attraverso una quota capitale e una quota costituita da
rate periodiche, tipicamente mensili, ma anche trimestrali e
semestrali.
La concessione del mutuo è naturalmente subordinata alla
raccolta di valide garanzie da parte dell’emittente sulla
capacità del richiedente a onorare il prestito ottenuto.
La prima garanzia da ottenere è l’iscrizione di una
ipoteca sul bene per
cui si richiede il mutuo, il finanziamento ottenuto risulta al
massimo pari all' 80 % del valore del bene ipotecato. E' possibile
arrivare anche a coprire l'intero valore, in tal caso l'emittente
richiede garanzie ulteriori, come una fideiussione di una persona
terza.
L'ipoteca consente all'emittente in caso di insolvenza di entrare in
possesso del bene, la fideiussione costituisce invece una
garanzia personale offerta da una terza persona, in caso di
insolvenza del richiedente questa è chiamata direttamente a pagare
quanto dovuto.
Ulteriore garanzia richiesta è la disponibilità del richiedente di un
reddito attendibile e stabile, quale ad esempio quello conseguente
da un contratto di lavoro a tempo indeterminato, oppure per gli
autonomi dietro analisi oculata degli ultimi fatturati prodotti.
Nello specifico il mutuo deve
essere tale da produrre annualmente un rimborso all'emittente non superiore al 30%
del reddito del richiedente. In ogni caso, qualora il richiedente risulti inadempiente al
rimborso, cioè per mancato o ritardato pagamento di un certo numero
di rate, l’emittente secondo le condizioni contrattuali del mutuo,
ha il diritto di richiedere la restituzione dell’intero debito
residuo, più interessi, entro una certa data, e in caso di mancato
riscontro, avvalersi delle eventuali garanzie ipotecarie,
estinguendo il debito attraverso pignoramento del bene ipotecato, e
fideiussorie.
Le spese da sostenere per un mutuo riguardano l'istruttoria, la perizia, le spese assicurative per la polizza
incendio e scoppio sulla casa, i costi notarili dell'atto del mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca.
L'istruttoria è l'insieme delle analisi fatte dalla banca, oltre che sulla documentazione fornita da chi chiede il mutuo, anche sulla sua affidabilità creditizia e i cui risultati sono fondamentali per la concessione del mutuo.
La perizia costituisce la valutazione dell'immobile fatta da
un tecnico di fiducia dell'emittente, qualora l'importo finanziato
è contenuto è possibile che sia sostituita da una
autocertificazione del richiedente.
L'istruttoria e la perizia sono pratiche antecedenti la concessione
del mutuo, e richiedono un tempo medio di 3 settimane, le altre pratiche sono successive e il costo delle stesse
si somma al costo del finanziamento concesso. I
mutui possono essere a tasso fisso, qualora il tasso di
interesse rimanga rigidamente costante e pari a quello stipulato
inizialmente, a tasso variabile qualora il tasso di interesse
subisca variazioni legate a un indice di riferimento, l'Euribor. I
mutui a tasso misto invece prevedono la possibilità di
passare da un tasso fisso a un tasso variabile e viceversa, a
scadenze prestabilite. La
scelta di un mutuo è subordinata alla valutazione di più offerte,
nello specifico un congruo confronto è possibile attraverso il
modulo ESIS. Trattasi di un modulo standardizzato per tutte le
emittenti riportante tutte le informazioni fondamentali, giuridiche
ed economiche, del mutuo richiesto. E' fatto obbligo dell'emittente
la consegna dell'ESIS al richiedente. I fattori su cui prestate
attenzione oltre al tipo di tasso di interesse, al suo valore, alla
durata del mutuo, all'importo delle rate, è l'indicatore sintetico
di costo ISC, esso ingloba percentualmente tutto quanto oltre
il puro valore del prestito concesso, cioè l'interesse e tutte le
varie spese gravanti. Concesso
il mutuo può capitare che il richiedente voglia estinguerlo
anticipatamente rispetto alla naturale scadenza contrattuale. L'estinzione
anticipata per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007
(legge 40/2007) non comporta più penali, per quelli stipulati prima, sono state
fissate penali massime applicabili attraverso accordi tra l'Abi e
l'associazione dei consumatori.
Qualora si decida di modificare il mutuo perché ad esempio è
divenuto troppo oneroso è possibile seguire tre strade; provare a
rinegoziare il mutuo direttamente con la propria banca, estinguere
il mutuo con la banca corrente, spostare il mutuo dalla banca
corrente a una nuova.
In effetti la sostituzione consiste nell'estinguere il mutuo corrente con
la banca e attivarne un altro con una nuova banca. L'operazione
comporta oltre ai costi tipici di un nuovo mutuo, discussi
precedentemente, anche il pagamento di una imposta sostitutiva pari
al 2%, ridotta allo 0,25 % se trattasi della prima casa.
La surrogazione, nota anche come portabilità, rappresenta la sostituzione della
sola banca, il mutuo contratto tranne chiaramente le condizioni
oggetti del cambio, viene spostato dalla
banca corrente a quella nuova, questa
eventualità comporta un costo ridotto di circa 35 euro a titolo di
erogazione del documento di surroga.
Un vantaggio
considerevole potenzialmente da sfruttare è la detrazione
fiscale per i mutui. La detrazione in sede Irpef riguarda gli
interessi passivi e gli oneri accessori pagati per nell'anno
precedente alla richiesta, assume valore del 19% fino a un massimo
di circa 680 euro. Possono beneficiarne i soggetti che hanno
sottoscritto un mutuo ipotecario, dal 1993, per l'acquisto
dell'abitazione principale con la condizione che l'acquisto avvenga
entro un anno, prima o dopo, dalla stipula del mutuo.
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