I mutui rappresentano dei prestiti concessi da banche, oppure società finanziarie, per l’acquisto, ma anche per la costruzione e la ristrutturazione di beni immobiliari, tipicamente una casa. Il prestito concesso viene poi restituito, insieme ai relativi interessi, attraverso il pagamento dal richiedente all’emittente di rate a scadenza prestabilita, ad esempio mensile, del valore e per un numero di anni stabilito preventivamente fra le due parti.

La concessione del mutuo è naturalmente subordinata alla raccolta di valide garanzie da parte dell’emittente sulla capacità del richiedente a onorare il prestito ottenuto. Una prima garanzia è normalmente l’iscrizione di una ipoteca sul bene per cui si richiede il mutuo, oppure su altri beni di proprietà del richiedente o anche di terze parti che assumono in tal caso nei suoi confronti del richiedente il ruolo di fideiussori, potendo l’emittente rivalersi su quest’ultimi in caso di mancato adempimento al rimborso da parte del richiedente. Altra garanzia normalmente richiesta è la disponibilità del richiedente di un reddito attendibile e stabile, quale ad esempio quello conseguente da un contratto di lavoro a tempo indeterminato, oppure per gli autonomi dietro analisi oculata degli ultimi fatturati prodotti. In particolare, una ulteriore verifica dell’emittente è la capacità di rimborso annuale, secondo la quale la scelta del mutuo deve essere tale da produrre annualmente un rimborso non superiore al 30% del reddito del richiedente. In parole povere, detto 100 il reddito del richiedente la somma delle rate da corrispondere in un anno non deve superare 30.

La fase in cui chi concede il mutuo verifica le possibilità di solvibilità di chi lo richiede è nota come fase istruttoria del mutuo. Per contro alle garanzie, si evidenzia come, per motivi statistici legati alle aspettative di vita, sia difficoltoso concedere un mutuo a pensionati, nonostante il reddito certo.

In ogni caso, qualora il richiedente risulti inadempiente al rimborso, cioè per mancato o ritardato pagamento di un certo numero di rate, l’emittente secondo le condizioni contrattuali del mutuo, ha il diritto di richiedere la restituzione dell’intero debito residuo, più interessi, entro una certa data, e in caso di mancato riscontro, avvalersi delle eventuali garanzie ipotecarie, estinguendo il debito attraverso pignoramento e successiva messa all’asta del bene ipotecato.

Per contro può capitare che il richiedente voglia estinguere il mutuo sottoscritto prima della naturale scadenza contrattuale; questa eventualità è considerata un inadempimento del richiedente in quanto all’emittente verrebbero a mancare gli interessi associati alla parte residua del mutuo concordati alla sottoscrizione del contratto corrispondente. L’estinzione anticipata del mutuo è pertanto accompagnata da un penale contrattuale, tipicamente questa è circa il 2 - 5% dell’importo residuo, tuttavia le modalità di rimborso della penale possono variare sensibilmente, potendo interessare anche l’intero importo finanziato, quindi è bene fare particolare attenzione alle condizioni contrattuali associate in sede di stipula. In aggiornamento, si evidenzia che in data 30 Marzo 2007 è stato definitivamente approvato il DL 7/2007 meglio noto come Bersani Bis. Il decreto, in ambito dei mutui, stabilisce l'assenza di penali per estinzioni anticipate, nonché assenza di spese notarili per la cancellazione di ipoteche. Inoltre viene semplificata l'operazione di trasferimento dei mutui; prevedendo la sola scrittura privata.