Un mutuo si caratterizza intanto per il tipo di tasso, distinguendo tra tasso fisso, tasso variabile e tasso misto. 
Il tasso fisso, più diffuso, è determinato al momento della stipula del mutuo e non cambia per tutta la sua durata. Il vantaggio offerto è la protezione nei confronti degli aumenti dei tassi di interesse, per contro non si beneficia di riduzione degli stessi. Il tasso ha un valore pari a quello assunto dall'indice Eurirs nel momento della stipula più lo spread, ovvero una maggiorazione a favore dell'emittente.
Il tasso variabile è invece ricalcolato periodicamente, in corrispondenza delle scadenza delle rate, come somma del valore corrente dell'indice Euribor, oppure Bce, e dello spread applicato dall'emittente. Esistono delle varianti al tasso variabile, quella a cap e quella a rata costante. Nel primo caso, per effetto dell'aumento dei tassi, la rata può raggiungere un valore massimo prefissato oltre il quale il maggiore debito è tradotto in un aumento di durata del mutuo. Nel secondo caso, il valore della rata è fissa cambia però corrispondentemente la durata (in aumento oppure in diminuzione).
Il mutuo a tasso misto, detto anche negoziabile, ha la particolarità di concedere al titolare la possibilità di cambiare il tipo di tasso, fisso oppure variabile, una o più volte nel corso del finanziamento secondo scadenze prefissate, ad esempio ogni 2 anni.
Talvolta la banche pubblicizzano un tasso di valore particolarmente concorrenziale, occorre verificare in tal caso se il suddetto è solo promozionale, ossia valido per un periodo limitato, oltre il quale entra in gioco il tasso di regime, quello effettivo da valutare.

Determinato il tipo di tasso, sulla base dell'importo finanziato, resta da determinare la durata, elemento che influisce direttamente sul tasso di interesse. La durata di un mutuo varia tipicamente tra i 10 e i 30 anni, quella minima dipende dal reddito del richiedente, in quanto tipicamente il debito annuale per il mutuo è al più il 30 % del reddito.

L'erogazione del danaro oggetto del mutuo al venditore dell'immobile avviene all'atto del rogito notarile oppure successivamente mediante un prefinanziamento. In tal caso l'importo finanziato al compratore è vincolato in un conto temporaneo intestato al venditore, sbloccabile all'atto della iscrizione dell'ipoteca sull'immobile. Ciò è un compromesso tra l'emittente e il venditore; infatti l'emittente per essere maggiormente tutelato ha interesse a iscrivere prima l'ipoteca per poi versare il denaro al venditore, quest'ultimo viceversa ha l'interesse opposto, in quanto diversamente si troverebbe con l'ipoteca su un immobile non ancora venduto.

Stipulare il mutuo perfetto non è semplice, tuttavia una regola basilare da seguire è confrontare più offerte, a tal riguardo oltre allo spread che è dell'ordine dell' 1%, occorre valutare l'indice ISC, che è un tasso riassuntivo del costo complessivo del finanziamento. 
Talvolta l'indice ISC non è comprensivo dell'assicurazione obbligatoria contro l'incendio oppure lo scoppio, in quanto è facoltà del cliente sottoscrivere la polizza presso altra compagnia.
Lo spread e l'indice di costo sintetico, ISC, devono essere comunicati dagli enti emittenti senza alcun impegno, al fine di esercitare il confronto tra i mutui.

Tutte le condizioni, economiche e giuridiche, del mutuo considerato sono comunque riassunti in un modulo uniformato, precontrattuale e personalizzato al richiedente noto come Esis. Alla stessa banca è possibile richiedere più moduli Esis, variando durata e tipo di tasso.