Un mutuo si caratterizza intanto per il tipo di tasso, distinguendo tasso fisso, tasso variabile, tasso misto e durata. Tenuto conto che la somma delle rate del mutuo in un anno devono al più essere pari al 30% del reddito del richiedente, fissato l’importo del mutuo e delle rate la durata risulta naturalmente dipendente dal reddito. 

La durata di un mutuo, intesa come il numero di anni necessari ad estinguere il mutuo varia tipicamente da 5 anni fino a raggiungere i 30 anni. Per quanto riguarda il tasso, ovvero l’interesse da corrispondere sul capitale erogato, questo è ottenuto come somma di un indice di riferimento più una maggiorazione, nota come spread. Se il tasso è fisso, questo rimane costante e prestabilito per l’intera durata del mutuo, in particolare l’indice a cui fare riferimento è l’ EURIS, pertanto il tasso è ottenuto come somma dell’indice EURIS relativo alla durata del mutuo concordato, maggiorato delle spread applicato dall’emittente. Se il tasso è variabile, gli interessi tendono a variare a seconda dell’andamento dei mercati, in particolare ci si riferisce all’indice EURIBOR tipicamente relativo a 6 mesi, il tasso effettivo va poi maggiorato dello spread applicato dall’emittente. Per quanto riguarda i mutui a tasso misto questi permettono di passare, con regole prestabilite da un tasso fisso a un tasso variabile e viceversa. 

Oltre al capitale da restituire e agli interessi, nelle rate sono inglobate anche spese varie di cui conviene rendersene conto, essenzialmente: spese per la istruttoria, per la perizia, per il notaio, spese assicurative. L’istruttoria è l’insieme delle procedure che consente all’emittente di esplicare gli accertamenti sulle garanzie di solvibilità, le spese relative sono tipicamente trattenute all’inizio della stipula. Le spese di perizia sono quelle che servono per fare esaminare il valore dell’immobile da ipotecare da un tecnico di fiducia dell’emittente. Il notaio è la figura necessaria alla sottoscrizione formale del contratto di mutuo, le spese assicurative tutelano invece l’immobile e quindi l’ipoteca da eventuali calamità, tipicamente incendi. L’indice che tiene conto oltre che degli interessi anche delle spese varie e quindi consente di farsi una idea del costo reale del finanziamento è il TAEG, tasso effettivo globale.

Parametro altrettanto importante in un mutuo è la penale di estinzione anticipata, ovvero il costo che occorre sostenere qualora si decida di estinguere il mutuo prima della naturale scadenza, tipicamente assume come valore il 2-5% dell’importo residuo. Tuttavia in seguito all'approvazione del DL 7/2007 (Bersani Bis) la penale di estinzione anticipata è stata abolita.